お持ちの土地を、
蓄電池用地として活かします。

先に申し上げると、土地を見ただけでは金額をお答えできません。蓄電所用地としての価値は、土地そのものの相場ではなく、次の2つでほぼ決まるからです。

• その地点で、電力会社の系統に空き容量があるか
• つないだ場合の工事費負担金がいくらか

どちらも、電力会社に接続検討を申し込んで回答が出るまで確定しません。公表されている空き容量は目安で、実際の連系可否も負担金も回答書を見るまで分かりません。ですから査定は、まず接続検討の回答を取ってから、という順番になります。

構いません。土地は賃貸のままで、系統の権利だけを取得したい事業者もいますので、売却・賃貸の両方で買い手に当たります。

賃料の決まり方は、宅地の家賃とは考え方が違います。面積ではなく、事業規模（何kWつなげるか）に紐づいた年額固定が基本で、物価や公租公課に連動した改定条項を置くのが一般的です。起算日も、契約日ではなく連系した日からとし、開発期間中は無償または軽減とする建付けがよく使われます。

よくご提示いただく条件——固定資産税は借主負担、期間20〜30年、期間満了時は借主負担で撤去して原状に戻す、原状回復の担保として保険や預託を置く——は、いずれも一般的な建付けで、そのまま前提にできます。

30坪程度では高圧の蓄電所は成立しません。逆に、700㎡ある土地を低圧で使うのは、その土地の力を捨てることになります。

広さと同じくらい効くのが形と離隔です。コンテナは列に並べるため、間口（道路に面した幅）が取れるかで入る基数が変わります。敷地境界からは3m程度の離隔を、コンテナ列の間には消防活動用の通路を4m以上確保する必要があります。離隔の数字は最終的に所轄消防との協議と、買い手が採用するメーカーの認定条件で確定します。

高低差は、傾いているかどうかより勾配（％）で見ます。緩やかであれば一枚の平場が取れますが、段切りにすると段差の部分だけ置ける面積が減り、造成費として買い手の収支に直接効きます。

関係します。むしろ搬入路は事業が成立するかどうかの前提です。土地の条件がどれだけ良くても、機器が入らなければ蓄電所は建ちません。

運び込むのは20フィートコンテナ型の蓄電池ユニットで、1基あたり総重量は約30t。これを海上コンテナ用のセミトレーラー（連結全長約13m・全幅2.5m・総重量40t超）で運び、ラフタークレーンで下ろします。この2つが入れるかどうかを見ます。

• 公道か私道か（公道なら市道路線名と認定幅員）
• いちばん狭いところの実測幅員
• 進入口の隅切りの有無
• 大型車の通行規制（重量・幅員・時間帯）
• 他人の土地を通る場合は、所有者と、大型車の通行承諾が取れるか

他人地を通る場合の通行承諾は、工事中だけでなく竣工後の保守車両の恒久的な通行まで含めて確認します。

音は出ます。冷却ファンが動き続けるため、70dB程度の音が夜間を含めて24時間発生します。理想を言えば、民家まで30m程度は離れている土地が向いています。

この点を軽く見ないでください。近隣の反対によって、稼働後に運営の停止まで追い込まれる例が実際にあります。土地をお売りになったあとの話であっても、地元にお住まいであれば無関係ではいられません。事前にお伝えするのが筋だと考えています。

可能性はあります。ただし整理が必要です。系統用蓄電池は都市計画法上の第一種特定工作物に位置づけられ、市街化調整区域には原則として設置できない扱いになりました。

もっとも、この整理には適用除外があり、発電事業者が自ら維持・運用する蓄電所は開発許可の対象外とされています。実務では、所管自治体への書面での事前照会を売買の停止条件に組み込み、可否がはっきりしてから決済する形にします。

地目が畑・田などの農地の場合は、農地法5条の転用許可が別途必要です。蓄電池には営農型太陽光のような一時転用の特例枠がないため、売却でも賃貸でも審査の枠組みは同じです。許可が通りやすいからという理由で賃貸を選ぶ必要はありません。

まず、接続検討の申込みに地積測量図は必要ありません。登記事項証明書と公図、位置情報があれば申し込めます。境界が未確定のままでも、話は前に進みます。

ただし決済までには境界確定測量（隣地の方との立会い）が必要になります。これはどの相手にお売りになる場合でも同じです。隣接に道路や水路があると官民境界の査定が入り、3ヶ月以上かかることもあります。費用は商慣行上は売主様のご負担で、規模にもよりますが数十万円程度です。

順番としては、先に境界を確定させておくほうが価格を守れます。未確定のまま公簿売買にすると買い手はその不確実性を価格に織り込みますし、実測売買にすれば測った結果で面積が減った分だけ後から減額されます。ご自身で実測された寸法が公簿とほぼ一致していれば、それ自体が価格を守る材料になります。

費用は当社が負担します。売主様にご負担はありません。回答までは概ね3ヶ月です。

1. 系統連系の同意書にご署名・ご捺印いただき、ご返送
2. 当社の費用負担で、電力会社へ接続検討を申込み
3. 約3ヶ月後に回答。回答書は写しをそのままお渡しします
4. 中身をご覧いただいたうえで、売る・売らない・いくらで、をご判断ください

回答書も申請書も、伏せる性質のものではありません。電力会社から届いたものをそのまま共有します。書面で約束したほうが安心であれば、その一文を入れた覚書をお出しします。

つながらないという回答であれば当社は手を引きます。その場合でも、回答書はお手元に残ります。他の買い手と交渉されるときの材料としてお使いいただけます。

決まりません。同意書は系統への接続可否を確かめるための書類で、売買契約の成立を約束するものではありません。ご承諾いただいた時点で売却や賃貸が確定するものではないとお考えください。

ご不安があれば、条項を足していただいて構いません。実際に、次のようなご要望を反映した実例があります。

• 系統連系が不成立となった場合だけでなく、協議のうえ事業を中止した場合も、速やかに申込みを取り下げる義務を明記する（連系自体は可能でも負担金が過大で中止する場合を拾うため）
• 現地調査（測量・地盤調査・電柱および引込設備の確認等）を行う際は、事前に通知して承諾を得る

申込みの前に、申込名義・費用負担・期限を覚書で取り決めます。ご用意いただくのは次の4点です。位置図と地図座標、申込時に必要な負担金の上限額は当社側で作成・ご相談します。

• 登記事項証明書（全部事項証明書）
• 公図（地積測量図はお手元にある範囲で。無くても申し込めます）
• 系統連系の同意書へのご署名・ご捺印
• 土地の位置が分かるもの（Googleマップの座標やURLで構いません）

相見積もりを取ること自体は良いご判断だと思います。そのうえで、比べる軸を3つだけ挙げます。

• 金額
• 工事費負担金と連系時期を開示してくれるか
• 決済までどのくらいかかるか（回答が出てから即断するのか、数年待つのか）

「負担金は開示できない。◯◯万円と契約したら◯◯万円」という形の提示を受けることがあります。これは、負担金がいくらになるか分からない前提で、その振れ幅を買主側が抱える代わりに価格を固定する、という考え方です。おかしな話ではありません。ただ、負担金が安く済んだ場合、その差額は買主の利益として残ります。当社が回答書の写しをそのままお渡しすると申し上げているのは、その差額を共有したいからです。

「この土地は低圧向きですね」と言われた場合も、一度立ち止まってください。低圧を勧める理由は、接続検討が簡易で負担金も小さく、早く確実に終わるからであって、土地の価値を最大化する話とは限りません。

申込みがどの段階まで進んでいたかで変わります。

取り下げたにもかかわらず容量の枠だけが確保され続ける、ということはありません。どの段階だったか分からない場合は、こちらで確認します。

あります。むしろ、そちらのほうが多いです。お預かりした土地のうち、電力の条件が良いものは1割以下というのが実感です。

いちばん多い流れ方は、系統の上位側の事情です。実際に当社が取りやめた例では、電力会社から「短期間で申込みが集中し、上位系設備の供給余力がひっ迫しているため増強工事が必要」「工事に約7年以上を要し、蓄電池の連系は工事完了後になる」「上位系統の増強のため負担金も高額になる虞がある」という回答が来ました。連系まで7年以上、負担金も読めないとなると、蓄電所としては成立しません。

大事なのは、これは事業者の力量の話ではないということです。上位系統側の事情なので、誰が申し込んでも同じ回答になります。エリア全体の補強工事の影響で、工事期間が4〜6年に延びている地域もあります。

ですので、蓄電所を前提とした金額提示を受けられたときは、上位系統の増強工事が必要かどうかと、その時期を先に確認されることをおすすめします。なお、蓄電所ではなく土地としてご売却になるのであれば、この点は影響しません。

所在地と、おおよその面積だけ教えてください。それだけで、地図と系統の状況からお話しできることがあります。登記事項証明書や公図は、進めることが決まってからで構いません。

「売るかどうかまだ決めていない」「他社にも聞いている」という状態で結構です。接続検討の回答が出るまでは、こちらも判断できないからです。